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同村之间农村宅基地转让是否有效?
发布时间:2015-03-31 10:55:58 ? ? ? 浏览次数:
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(问题提出)同村之间农村宅基地转让是否有效?

(问题描述)

? 王某系某村村民,199812月其向本村申请获得宅基地并建设有房屋二层一栋。后其外出承包工程,便举家迁居到市区。现准备将其宅基地上的房屋出售给他人。有两个人愿意购买,其中赵某系本村村民(其在农村并无宅基地)出价55万元;李某系城市居民,愿意出价56万元。 现王先生就该宅基地(及其建筑)如何转让可以获得法律支持,感到很纠结。

一、王某与李某是同一家建筑公司的同事,平时关系较好。如果王某将宅基地转让给李某,该合同是否有效?

二、王某、赵某是同村村民,如果王某将宅基地转让给赵某,该合同是否有效?

三、有关宅基地纠纷的法院处理原则?

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(律师解答)

一、王某将农村宅基地转让给城市居民李某,该合同无效。

?? 宅基地作为农村居民生存权的保障,一般由符合法定条件的农村居民从农村经济组织无偿获得。 法律对农村宅基地使用权流转有着严格限制。 根据《中华人民共和国物权法》及《中华人民共和国土地管理法》的规定,农村宅基地归农村集体经济组织所有,农村经济组织成员具有使用权但无处分的权利。根据现行法律法规和司法实践,非本村村民购买本村宅基地,该购买合同确定为无效合同

(相关法条)

《宪法》第10 城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。

《物权法》第153 宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。? ?

《土地管理法》第63条:“农民集体所有的土地所有权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”

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二、 王某将宅基地转让给同村村民赵某,在一定条件下该合同有效 主要要求赵某是本集体经济组织成员,且经过集体经济组织同意。

?(相关法条)

《浙江省实施中华人民共和国土地管理法办法》2000629日浙江省第九届人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过)

第三十五条 农村村民建造住宅应当符合乡(镇)土地利用总体规划、村庄和集镇规划,尽量使用原有的宅基地、村内空闲地和村周边的丘陵坡地;鼓励自然村向中心村集聚;鼓励统建、联建和建造公寓式住宅;严格控制占用耕地建造住宅。
农村村民一户只能拥有一处宅基地,宅基地的面积标准(包括附属用房、庭院用地),使用耕地的,最高不得超过一百二十五平方米;使用其他土地的,最高不得超过一百四十平方米,山区有条件利用荒地、荒坡的,最高不得超过一百六十平方米。
农村村民宅基地的具体标准,由市、县人民政府在前款规定的幅度内根据当地实际确定。

?第三十七条 有下列情形之一的,其宅基地申请不予批准:
(一)宅基地面积已达到规定的标准再申请新宅基地的,但为实施村庄和集镇规划进行旧村改造的除外;
(二)出租、出卖或者以其他形式转让地上建筑物,再申请宅基地的;
(三)以年有家庭成员作为一户申请批准宅基地后,不具备分户条件而以分户为由申请宅基地的。

第三十八条 回乡落户的职工、军人和其他人员申请建造住宅用地的,应当持有原所在单位或者原户口所在地乡(镇)人民政府出具的无住房证明材料,其它基地面积按照当地标准执行。

?三、有关农村宅基地上的房屋转让纠纷处理原则。  

审判实践中对于农村宅基地上房屋买卖合同效力的认定及处理,分歧明显。

1,最高院层次? 最高人民法院审判指导)
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宅基地使用权不得单独转让。有下列转让情况,应认定无效:
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1)城镇居民购买;
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2)法人或其他组织购买;
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3)转让人未经集体组织批准;
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4)向集体组织成员以外的人转让;
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5)受让人已有住房,不符合宅基地分配条件。
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宅基地使用权的转让必须同时具备以下条件:
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1)转让人拥有二处以上的农村住房(含宅基地)
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2)同一集体经济组织内部成员转让;?
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3)受让人没有住房和宅基地,符合宅基地使用权分配条件;
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4)转让行为征得集体组织同意;
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5)宅基地使用权不得单独转让,地随房一并转让。
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以上为最高人民法院在司法实践的指导,详细问题可以查询本地的省级地方立法。?

2,省高院层次

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第一种是无效模式。有的法院将此类合同一律认定为无效,如北京高院下发的《关于农村私有房屋买卖纠纷合同效力的认定及处理原则研讨会会议纪要》(京高法〔2004391号)总的精神:关于农村私有房屋买卖纠纷合同效力的认定,农村私有房屋买卖合同应当认定无效;然后判令出卖人支付给买受人高额补偿金。

?? 2004391号会议纪要指出:要综合权衡买卖双方的利益。首先,要全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响,尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益,以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失;其次,对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况,应对其添附价值进行补偿;再次,判决返还、腾退房屋同时应注意妥善安置房屋买受人,为其留出合理的腾退时间。

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第二种有效处理模式。如浙江高院下发的《关于审理房屋纠纷案件研讨会纪要》(浙高法〔199282号)规定:买卖农村的私有房屋,如双方自愿并立有契约,买方已交付了房款,并实际使用和管理了房屋,又没有其他违法行为,只是买卖手续不完善的,应认定买卖关系有效,但应着其补办有关手续。江苏高院《关于审理房地产案件若干问题的意见》也特此态度。

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第三种是以无效为原则、以有效为例外处理模式。如山东高院下发的《全省民事审判工作座谈会纪要》(鲁高法〔2005201号)规定:农村私有房屋买卖合同的效力应以认定无效为原则,以认定有效为例外。只有房屋买卖的双方均是同一集体经济组织的成员的,可以认定合同有效。

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3,市中院层次

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? 金华市中级人民法院涉不动产转移登记诉讼的裁判指引(建议稿)T2 农村宅基地转让或房屋买卖,当事人请求转移登记的,应当提供村集体经济组织同意的证明材料,以及当地登记机关许可办理农村宅基地转移登记的依据。

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?四、参考案例

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??农村宅基地上的自建房,必须从集体土地转为国有土地才能办理过户


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农村的宅基地只能在同村的村民之间转让,那么宅基地上的自建房能否转卖他人?20121月,沙溪镇象角村的阮先生和中兴村的李氏兄弟签订了购房合同,但在交了20万定金后发现李先生的房屋是宅基地自建房而无法过户,双方随后对簿公堂。这场历时两年多的纠纷在近日有了最终结果。市中级法院终审认定购房合同无效,李氏兄弟应退还20万定金。
■事件回放
买下宅基地房却遭遇过户难
????2012年1月4,沙溪镇象角村的阮先生经他人介绍,看中了中兴村的李氏兄弟一栋自建房。李氏兄弟的房屋使用的是集体土地,在获村里批准作为宅基地后,他们在20
多年前把房子建了起来。
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阮先生和李氏兄弟双方约定房屋交易总价63.8万元。合同签订当日,阮先生支付给李先生20万元定金。次日,李先生将房屋集体土地使用权证、房地产权证、房地产权共有()证原件各一份交给阮先生办理过户之用。阮先生随后向国土部门咨询得知,李先生的房屋要过户,必须先把集体土地使用权转为国有土地使用权。
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阮先生因此一直没能办理过户手续,因此要求李先生返还定金20万元。双方因协商未果对簿公堂。阮先生要求对方返还20万元定金和相应利息。
■对簿公堂
争议合同是否有效买卖双方各执一词
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李先生称,他们卖给阮先生的房屋是经过村里批准自建的住宅用房,而且已经居住了20多年。兄弟俩依法取得了房屋所有权证书和土地使用权证书,房子是他们的合法财产。阮先生签下合同购买房屋,错过了在20123月底前可以办理过户的时间。按照合同约定,阮先生的行为构成了违约。因此,他们不但可以解除合同,20万定金也无需退还给阮先生。
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阮先生辩称,农村的宅基地只能在同村的村民之间转让,李先生明知这笔买卖违反了相关规定。此外,双方曾口头约定,李先生先将宅基地转为国有土地,双方再签订正式的买卖合同。这套房子属于李先生兄弟所有,只有他们才能将涉案土地转为国有土地。因此,双方的合同是无效的,李先生应当将20万元定金退还。
■法院判决
合同违反法律规定属无效卖家应退还定金
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市第一法院认为,李氏兄弟的自建房,所占用范围内的土地是依法审批拔用的宅基地,属于依法不得转让与该集体以外的自然人、法人或其他组织的集体所有的土地。房地产转让时,房屋的所有权和房屋占有范围内的土地使用权应同时转让,李先生的房屋占用范围内的土地是属于依法不可转让的土地。法院认为,在双方没有明确涉案房屋土地是转为国有土地使用权,或如何办理国有土地使用权后才过户的情况下,还是签订了房屋买卖合同,这一合同违反了法律规定属于无效合同。法院一审判决李先生退还20万定金给阮先生。阮先生索赔利息的请求没有得到法院支持。
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李先生不服一审判决提起上诉,近日市中级法院驳回上诉,维持原判。

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